Investir à Paris

Acheter : choisir un appartement occupé

Devenir propriétaire d’un logement occupé offre plusieurs avantages. C’est d’abord, l’occasion d’acheter à un prix décoté. C’est aussi une façon de disposer d’un bien qui génère déjà des revenus locatifs.

Décote à la clef

Devenir propriétaire d’un logement avec un locataire en place permet de le payer moins cher que le même bien libre sur le marché. Aujourd’hui, ce « rabais » avoisine 5 à 10 %. Cette réduction n’est pas neutre compte tenu des niveaux de prix pratiqués dans les 5, 6 et 7e arrondissements de la capitale.

Cette décote consentie par le vendeur s’explique par la non possibilité de jouir du bien le jour de l’acquisition. Le nouveau propriétaire doit souvent patienter jusqu’à la fin du bail pour éventuellement occuper les lieux ou relouer les lieux si le locataire donne son congé. Pour mémoire, la durée maximale d’un bail peut être de trois ans (si le propriétaire vendeur est un particulier), et peut atteindre six ans lorsque le bailleur précédent est un investisseur institutionnel (compagnie d’assurance, mutuelles, etc.).

Bonne traçabilité des informations

Les principaux vendeurs de logements occupés sont des compagnies d’assurances et des mutuelles. Détenus par ces « pros » de location, ces immeubles proposés à la vente sont souvent bien placés et de qualité (beaucoup d’haussmanniens ou de belles résidences des années 60 et 70). Les parties communes sont souvent en bon état et généralement mieux entretenues que des copropriétés gérées par des particuliers. A l’occasion d’une « vente à la découpe », les parties communes et les équipements collectifs (chaudière, ascenseur, etc.) font généralement l’objet d’une réfection générale réalisée par le vendeur.

Autre point intéressant : le bailleur institutionnel possède des données historiques précises sur l’immeuble. Il est susceptible de fournir l’historique des travaux effectués au fil des ans, comme il est en mesure de donner des informations fiables et complètes sur le locataire en place.