Investir en viager permet à un particulier de devenir propriétaire d’un bien avec une décote pouvant aller jusqu’à 30 %. Toutefois, c’est au décès du vendeur qu’il devient possible de calculer le « vrai » coût de cet investissement.

Le marché

On recense entre 5 000 et 8 000 transactions en viager par an, soit moins de 1 % des ventes nationales. Ce marché est en sur offre avec un acheteur pour 10 vendeurs.

Le principe

Introduite en 1804 dans le Code Civil, le viager immobilier est une transaction immobilière française assez particulière. Il s’agit d’un transfert de propriété de gré à gré au cours duquel l’acheteur (« débirentier ») paie au vendeur (« crédirentier ») un « bouquet », soit une somme d’argent payée immédiatement chez le notaire le jour de la signature de l’acte. De plus, l’acheteur s’engage à verser chaque mois (ou trimestre) une « rente viagère » au vendeur jusqu’au décès de ce dernier.

A savoir : le « bouquet » ne dépasse généralement pas 40 % de la valeur totale estimée du bien. Indexée chaque année, la « rente viagère » est calculée sur la rentabilité théorique du bien, soit de 3 à 10 % de sa valeur (le minimum et le maximum sur l’échelle de rentabilité des biens immobiliers loués), total duquel on retire le montant du bouquet versé au moment de la vente.

Exemple : dans le 7^e arrondissement de Paris, vente en viager d‘un 2 pièces de 30 m2 situé au RDC. Age du vendeur : 77 ans, bouquet versé par l’acheteur: 130 000 € + rente mensuelle : 390 €. La valeur vénale du bien libre a été estimée à 260 000 €.

Les atouts

Au prix actuel de l’immobilier, c’est l’occasion d’acheter de la pierre avec une certaine décote.

Plus l’occupant est jeune, plus cette décote sera élevée.

C’est un moyen de se constituer à moindre coût et « au fil du temps » un patrimoine immobilier en vue de la retraite.

Les inconvénients

Ne pas être pressé, la date d’entrée dans les lieux n’est pas connue à l’avance.

Régler comptant son achat.

Il y a un coté morbide lié au décès du vendeur.

L’investissement est aléatoire puisque la note finale est inconnue le jour de l’acquisition. Si le vendeur vit plus longtemps que prévu, le prix global payé par l’acheteur (bouquet + cumul des rentes viagères) est susceptible de dépasser la valeur de ce même logement libre en pleine propriété.

Les conseils à l’acheteur

– Choisir un vendeur ayant au moins 20 ans de plus que vous.

– Préférez un « bouquet » faible et une « rente viagère » élevée.