Alternative à une détention en indivision, la Société civile immobilière (SCI) permet de gérer un bien à plusieurs et d’en faciliter sa transmission.

Définition

La Société civile immobilière (SCI) est une entité juridique qui a vocation à détenir un ou plusieurs bien immobiliers. La SCI est l’unique propriétaire du bien grâce à l’argent apporté par ses associés (membres d’un couple ou d’une famille, amis). Ces derniers se partagent les parts sociales de la SCI à hauteur de leurs apports financiers respectifs. En cas de recours à un emprunt immobilier, c’est la SCI qui contracte le prêt et les associés qui remboursent à hauteur de leur quote-part.

Les avantages

• La SCI permet à des concubins ou à d’autres personnes sans liens de parenté d’organiser la gestion commune d’un (ou plusieurs) bien(s) immobilier(s) et d’en faciliter plus tard la transmission.
• Plus stable que l’indivision, ce mode de détention permet de protéger davantage le conjoint survivant. Pour un couple non marié, une disposition spéciale peut prévoir que les héritiers ou les légataires de l’associé défunt ne peuvent devenir eux-mêmes associés qu’avec l’accord du concubin survivant.
• En cas de départ d’un associé de la SCI, l’avenir du bien est sécurisé. La cession de ses parts s’effectue uniquement auprès des autres associés.
• Grâce à des statuts rédigés sur mesure par un homme de loi (avocat, notaire), il est possible de filtrer l’arrivée de nouveaux entrants.

Les inconvénients 

• Le coût de création d’une SCI (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce) avoisine 1.000 à 3.500 €.
• Un certain formalisme est à respecter. La SCI doit régulièrement organiser son assemblée générale et de tenir des comptes annuels.
• En cas de mésentente entre associés, il faut demander à un Tribunal de dissoudre la structure. Cette démarche peut prendre du temps.
• L’achat d’un bien à travers une SCI ne permet pas d’accéder au Prêt à Taux Zéro et ni à un prêt d’Epargne Logement. Il est également impossible de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.
• Attention, les associés d’une SCI sont financièrement solidaires. En cas de défaillance de l’un d’eux lors du remboursement du prêt, les autres peuvent être sollicités par la banque afin qu’ils paient la « part » manquante.
• Contrairement à une idée reçue, la SCI n’offre aucun avantage fiscal. Elle ne permet donc pas de minorer l’impôt sur le revenu, ni l’ISF.