Au lieu de garder un pied-à-terre vide pendant plusieurs mois d’affilée, pourquoi ne pas le louer? C’est l’occasion de le rentabiliser et de profiter de ces revenus pour régler les charges d’entretien ou les travaux. Deux scénarios sont possibles : la location meublée ou nue.   

Faut-il louer un pied-à-terre vide ou meublé? Chaque option oblige le bailleur à respecter un certain nombre de conditions. La durée du bail peut être un critère de choix notamment pour certains bailleurs qui souhaitent récupérer à court ou moyen terme leur logement.  Malgré cette souplesse, la récente adoption de la loi ALUR a considérablement rapproché le régime du meublé de celui de la location nue. Dans les deux cas, les loyers des biens Parisiens devraient, dès 2015, faire l’objet d’un encadrement (Cf. article fixation de loyer & Loi ALUR).

Louer meublé

* Durée du bail

Elle est d’un an minimum ou de 9 mois pour un locataire étudiant. Ce bail est renouvelable par tacite reconduction. Le locataire y habite comme résidence principale.

* Préavis

Pour récupérer son logement, un propriétaire doit prévenir le locataire au 3 mois avant la fin du bail. Désormais, la loi ALUR, oblige ce dernier à motiver le « congé pour reprise ». Le locataire est libre de partir à tout moment, à condition d’avertir le bailleur 1 mois avant le départ.

* Dépôt de garantie

La loi ALUR le limite à 2 mois de loyer. Le législateur a intégré le fait que les dégradations pouvaient aussi concerner le mobilier. Depuis peu, les charges locatives de ces locations doivent être précisées dans le bail, avec la possibilité pour le locataire de les acquitter sous forme de forfait.

* Frais d’équipements

Un décret de la loi ALUR va établir une liste des « équipements minimum » à fournir. Prévoir en moyenne un budget de 4 000 à 5 000 € pour un 25 m2 et de 8 000 à 10 000 € pour un 45 m2.

* Rendement

Le rendement annuel d’un meublé est de 1 à 2 points supérieur à celui d’un logement analogue loué vide. Cela est dû au loyer supérieur pratiqué (de 15 à 30 % de plus qu’une location nue) et au régime fiscal qui s’applique. Toutefois, le risque de vacance est plus élevé.

* Fiscalité des revenus locatifs

Les loyers sont soumis au régime d’imposition des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur entre dans le régime dit de « Loueur en meublé non professionnel » (LMNP). Selon le montant des recettes encaissées, trois régimes fiscaux s’appliquent : le « Micro BIC » (pour des recettes annuelles inférieures à 32 600 €) qui ouvre droit à un abattement de 50 % et les régimes « simplifié » et « réel ».

Louer Vide

* Durée du bail 

Elle est de 3 ans. Sans manifestation particulière du propriétaire ou du locataire, le contrat qui arrive à échéance se renouvèle par tacite reconduction.

* Préavis 

Pour récupérer son bien, le propriétaire doit prévenir le locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Ce « congé pour reprise » n’est possible que dans trois cas : vendre, habiter (soi-même ou ses proches) ou en cas de « motif légitime et sérieux » (troubles du voisinage, impayés de loyers). De son côté, locataire est libre de quitter les lieux à tout moment à condition de prévenir 3 mois avant son départ.

* Dépôt de garantie 

Il est égal à un mois de loyer. Au départ du locataire, le bailleur dispose de deux mois pour rétrocéder cette somme, soit en totalité soit partiellement en cas de dégradations.

* Frais d’équipements

Un bien loué nu ne nécessite par d’équipements particuliers.

* Rendement

Il avoisine 1,5 à 2,5 % à Paris. L’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR pourrait peser sur cette rentabilité.

* Fiscalité des revenus locatifs

La taxation sur les revenus fonciers est calquée sur celle de l’impôt sur le revenu soit au barème progressif. Deux options sont possibles : le micro foncier pour des recettes annuelles inférieures à 15 000 € ou le régime réel si les sommes encaissées sont supérieures. Certaines charges sont déductibles grâce au jeu du déficit foncier.